Как защитить свои права участнику долевого строительства?

Вы купили квартиру, дом вроде-бы строится, но… Застройщик не сдает его в срок. Вы не можете приступить к ремонту, вынуждены арендовать жилье в ожидании переезда, а в завершении всего еще и получили квартиру с «недоделками». Вам знакома такая ситуация?
Давайте попробуем разобраться, как защитить свои права, да еще и получить денежную компенсацию!
В настоящее время отношения застройщика и участника долевого строительства регулируются, главным образом, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№ 214 ФЗ от 30 декабря 2004 года.)
Что все это означает для Вас, как для дольщика?
Как показывает практика, граждане, да и представители юридических лиц, зачастую безропотно подписывают акты приема-сдачи объекта недвижимости (квартиры), несмотря на явные нарушения их прав и законных интересов.
В частности, остаются без внимания существенные недостатки строительства, а ведь в ст. 7 вышеуказанного Федерального закона № 214 ФЗ четко прописано, что участник долевого строительства вправе по своему выбору требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов, понесенных в связи с устранением указанных недостатков.
К сожалению, отстаивать свои права в большинстве случаев приходится в суде, что служит для многих значительным отталкивающим фактором. Однако, если Вам трудно разобраться в хитросплетениях нашего законодательства, всегда можно обратиться за помощью к адвокату, который представит Ваши интересы в суде.
Еще одним распространенным нарушением по прежнему является нарушение сроков сдачи объекта недвижимости.
В силу п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Вопреки расхожему мнению, расчет неустойки достаточно прост и осуществляется по следующей формуле:
Сумма неустойки = (Х) * N * 8.25 (11) /300 (*2), где Х – стоимость объекта недвижимости по договору, N – количество дней просрочки, 8.25, или 11 – ставка рефинансирования, действующая на момент заключения договора. Так, до 31 декабря 2015 года ставка рефинансирования составляла 8.25 %, а с 1 января 2016 года она стала равна ключевой ставке Центробанка, то есть 11 %. Далее полученное произведение необходимо разделить на 300, а в случае, если нарушены права физического лица (гражданина), то еще и умножить на 2.
При этом отдельное внимание необходимо уделить расчету количества дней просрочки. Оно исчисляется со дня, следующего за днем предполагаемой передачи объекта недвижимости «дольщику» по договору и считается вплоть до подписания акта приема-сдачи объекта недвижимости. Разумеется, при расчете необходимо учитывать положения дополнительных соглашений (в случае их наличия) к договору, в которых зачастую оговаривается перенос сроков сдачи объекта, и которые, как правило, подписываются не глядя.
По истечении 30 суток со дня поступления претензии застройщику, можно смело обращаться с исковым заявлением в суд по месту нахождения ответчика (по юридическому адресу застройщика).
Помимо, собственно, искового заявления необходимо также представить копии следующих документов: расчет цены иска по вышеуказанной формуле, договор, дополнительные соглашения к нему (при наличии), акт приема-сдачи объекта, претензия и ответ на нее (при наличии). Кроме суммы неустойки с застройщика также можно взыскать расходы на юридические услуги (представительство в суде), расходы на вынужденную аренду жулья и денежные средства в качестве компенсации морального вреда. Соответственно, в этом случае, к указанному выше перечню документов также добавляются и документы подтверждающие такого рода расходы.
Отдельно необходимо упомянуть тот факт, что в случае если истцом является физическое лицо (гражданин), то в соответствии с п. 3 ст. 17 «Закона о защите прав потребителей» он освобождается от уплаты государственной пошлины.
Напоследок самое интересное: в случае неудовлетворения требований потребителя в добровольном порядке, по усмотрению суда, с застройщика также взыскиваются денежные средства в размере 50 % от суммы удовлетворенных исковых требований.
Как видно из приведенного алгоритма, защита своих нарушенных прав может оказаться весьма прибыльным делом, даже в том случае, если Вы решите обратиться за помощью к юристу.

Материал подготовлен на основе статьи адвоката Плесовских Г.Ю. для журнала «Project». Ознакомиться с текстом оригинальной статьи можно здесь.